3.6 Grondbeleid

Financieel resultaat grondexploitaties

Meerjarenprognose Grondexploitaties

De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021 (MPG) geeft inzicht in de financiën, het bouwprogramma en de risico's van bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties en grondexploitaties van verbonden partijen. Het geeft hiermee een nadere onderbouwing van de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen zoals opgenomen in de programmabegroting.

In de MPG wordt jaarlijks, op basis van een inhoudelijke risicoanalyse, bepaald of de aanwezige weerstandscapaciteit - in de vorm van de Reserve Grondbedrijf (RGB) - meerjarig van voldoende omvang is om eventueel op te treden risico's in de grondexploitaties, klusobjecten en verbonden partijen af te kunnen dekken.

Daarnaast bevat de MPG 2021 een geheime bijlage waarin de 24 grootste grondexploitatieprojecten (resterende omzet >€ 2,5 mln.) plus vier verbonden partijen zijn voorzien van een individuele projectrapportage die inzicht geeft in de ontwikkelingen op de projectbegroting, bouwprogramma en risico’s.

In overeenstemming met de verordening wordt de MPG vastgesteld door het college en ter kennisname voorgelegd aan de Raad. De geheime bijlage wordt ook ter inzage gelegd aan de Raad.

Saldi grondexploitaties in MPG 2021

Het saldo van een grondexploitatiebegroting (op netto contante waarde) geeft het verwachte financiële resultaat van het project. De exploitatiebegroting bestaat uit gerealiseerde en nog te verwachten kosten en opbrengsten. Is het saldo bij de start negatief dan stelt de gemeente hier financiële dekking voor beschikbaar. Deze dekking wordt na besluit toegevoegd aan de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). De VNP dient het verwachte verlies van alle negatieve grondexploitaties samen te kunnen opvangen. Voor risico’s volgend uit een risicoanalyse wordt financiële dekking beschikbaar gesteld en zo nodig toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf (RGB).

Zowel bij de Programmabegroting als bij de Jaarrekening worden de verwachtingen in de grondexploitaties geactualiseerd. Eventuele verslechteringen in het verwachte resultaat worden opgevangen door de RGB. Voor een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de totale portefeuille wordt rekening gehouden met parameters voor kosten- en opbrengstenontwikkeling en voor renteontwikkelingen. Ieder jaar wordt bekeken of deze parameters moeten worden geactualiseerd. De parameters en eventuele aanpassing hiervan zijn toegelicht in de MPG.

In onderstaande tabel zijn de saldi van de grondexploitaties met een positief saldo en met een negatief saldo weergegeven voor de Programmarekening 2020 en de Begroting 2022-2025. Het saldo van de negatieve grondexploitaties is met € 1,0 mln. verbeterd naar € 173,7 mln. negatief, als gevolg van meerdere mutaties in grondexploitaties. In de MPG 2021 is dit nader toegelicht.

Als gevolg van deze verbetering komt er € 1,0 mln. uit de VNP vrij en wordt toegevoegd aan de RGB. De stand van de VNP wordt daarmee € 173,7 mln. op netto contante waarde 1-1-2021. Op eindwaarde bedraagt de stand van de  negatieve Grexen € 184,3 mln.

Winstneming

Volgens het Besluit begroting en verantwoording (BBV) is de gemeente verplicht om bij projecten met een positief saldo tussentijds winst te nemen volgens het zogenaamde Percentage of Completion (PoC) methode. Afhankelijk van de voortgang in het project (uitgedrukt in een percentage van realisatie) wordt deze winst berekend in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat (NCW). Hierbij wordt rekening gehouden met risico’s die kunnen optreden bij de nog uit te voeren onderdelen van een grondexploitatie. De tussentijdse winstneming is gebaseerd op het projectresultaat (NCW), verlaagd met risico’s en vermenigvuldigd met het POC-percentage wat resulteert in de te nemen winst per jaar.

Als de resterende looptijd van een grondexploitatie nog lang is, bestaat er nog geen garantie op het verwachte positieve resultaat. Gerealiseerde winsten in voorgaande jaren kunnen daarom worden bijgesteld als de totale winst op basis van de dan geldende inzichten kleiner is dan de al gerealiseerde winst.

Het saldo van de positieve grondexploitaties in de MPG 2021 bedraagt € 5,8 mln. voordelig. Er is sprake van circa € 3,7 mln. aan resterende risico’s, waarmee er vooralsnog voor circa € 2,1 mln. aan te nemen winst resteert. In onderstaande tabel is weergegeven wanneer deze winst wordt verwacht. Conform de verordening wordt deze winst toegevoegd aan de RGB.

Stand en ontwikkeling Reserve Grondbedrijf

Reserve grondbedrijf

De Reserve grondbeleid (RGB) vangt de financiële risico’s op, van zowel de gemeentelijke grondexploitaties als van de grondexploitaties van de deelnemingen en klusobjecten. In de risicoanalyses wordt onderscheid gemaakt in project specifieke risico’s en marktrisico’s. De RGB is dus de financiële (risico) buffer voor het Grondbedrijf. De reserve is nodig om te voorkomen dat tekorten binnen het grondbedrijf de gemeentelijke financiële huishouding verstoren.  

De minimale omvang van de RGB wordt bepaald op basis van de maximaal benodigd weerstandscapaciteit, ofwel wat nodig is om de impact (risico vermenigvuldigt met de kans van optreden) van de risico’s (en kansen) op te kunnen vangen over een periode van 5 jaar. Hierbij wordt rekening gehouden met diverse andere te verwachten mutaties in de RGB, zoals de winstneming die toegevoegd wordt aan de RGB.

In onderstaande tabel is de benodigde weerstandscapaciteit opgenomen.

Op basis van de MPG 2021 is de benodigde weerstandscapaciteit/ Reserve Grondbedrijf bepaald op € 39,0 mln. Er is sprake van circa € 43,2 mln. aan risico’s in de projecten. Daarnaast is er op basis van eerdere besluitvorming € 2,0 mln. aan de reserve toegevoegd t.b.v. de nog vast te stellen grondexploitatie Twickelstraat en de actualisatie van Den Haag Nieuw Centraal. Vanuit de RGB worden er een aantal algemene kosten /afdrachten bekostigd en vinden er dotaties plaats aan de RGB (waaronder de winstneming van de positieve grondexploitaties) en vindt er verrekening plaats met de VNP. In de MPG 2021 is een nadere toelichting op de posten opgenomen.

De RGB bedraagt € 58,5 mln. (per 1-1-2021) en is daarmee van voldoende van omvang om de risico’s op te kunnen vangen. Op basis van het huidig budgettair kader wordt er de komende jaren voor circa € 17,8 mln. aan de RGB onttrokken. Dit resulteert in een resterend saldo (surplus) van circa € 1,7 mln. in 2026.  Indien de verwachte projectkansen in een aantal projecten optreden, kan dit saldo toenemen tot circa € 4,9 mln.

In onderstaande grafiek is de vijfjaarsontwikkeling van de weerstandscapaciteit weergegeven.

Dit resterende saldo van € 1,7 mln. wordt bij de Programmabegroting 2022-2025 aanvullend onttrokken aan de RGB. € 0,6 mln. zal ingezet worden voor een technische correctie voor het  Investeringsproject Kijkduin. € 1,1 mln. zal toegevoegd worden aan het REIS.