3.6 Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid 2019 is het voortzetten van het faciliterend grondbeleid vastgelegd in combinatie met een actiever grondbeleid binnen strikte beleidsmatige en financiële kaders. Ook zijn er diverse (tussen)vormen mogelijk waarin de gemeente samenwerkt met private of andere publieke partijen (de zogenaamde PPS-constructies of deelnemingen).

Actief Grondbeleid

Actief grondbeleid ligt voor de hand wanneer de gemeente een grondpositie heeft, of kan verkrijgen door expiratie van het erfpachtrecht. Daarnaast koopt de gemeente in bepaalde gevallen actief grond aan om beleidsdoelen te realiseren, juist waar de private sector beleidsmatig gewenste ontwikkelingen laat liggen.

Zoals uit de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2021 blijkt, neemt het volume van de gemeentelijke grondexploitaties in de komende jaren snel af. Toch blijft actief grondbeleid en het voeren van gemeentelijke grondexploitaties een middel om zelf te sturen op realisatie van gemeentelijke doelstellingen. Bij de keuze om gemeentelijke beleidsdoelstellingen binnenstedelijk, zoals in CID en Binckhorst, te realiseren, is dat vrijwel onmogelijk zonder gemeentelijke middelen. Niet alleen door onrendabel (maatschappelijk) programma, maar ook de hoge binnenstedelijke kosten. Inmiddels doet het Rijk een handreiking met mogelijkheden tot cofinancieringen.

In 2021 wordt onderzocht op welke wijze een meer actief grondbeleid een bijdrage kan leveren aan het halen van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en wat de omvang van de benodigde middelen hiervoor is. Hierbij moet gedacht worden aan het opkopen van expirerende erfpachtrechten om de realisatie van voorzieningen en/of sociale woningbouw mogelijk te maken en het interveniëren in de vastgoedmarkt om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. In 2022 zullen één of meer pilots van start gaan.

De coronacrisis heeft laten zien dat de marktontwikkelingen zich moeilijk laten voorspellen. Vorig jaar was het nog de verwachting dat de werkeloosheid fors zou toenemen en de koopkracht volgens de schattingen eind 2020 nog flink zou dalen. Het tegendeel is waar, het CPB laat begin 2021 tegenovergestelde verwachtingencijfers zien, zij het dat de koopkracht langzaam toeneemt. De verwachte krimp in de bouwsector blijkt te zijn gerelateerd aan de stikstofproblematiek, PFAS en tekort aan bouwpersoneel. Maar tegen de verwachting in dat dit een gunstig effect zou hebben op de bouwkosten blijkt ook hier het tegenovergestelde waar en zijn de bouwkosten alsmaar gestegen. Tegelijk blijven het woningaanbod en de rente laag, waardoor de huizenprijzen in 2020 en 2021 fors zijn gestegen.

Te realiseren vastgoedprogramma in de grondexploitaties

Medio 2021 heeft de gemeente 41 grondexploitaties waaronder twee gemeentelijke grondbanken (Grondbank Vroondaal en Grondbank Regentesse Zuid). Daarnaast is sprake van een viertal verbonden partijen die een grondexploitatie voeren waarin de gemeente participeert. Dit zijn de GEM Vroondaal, de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV), het Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) en Bedrijvenschap Harnaschpolder (HP).

De gronduitgifte voor woningbouw zoals is opgenomen in de MPG 2021 ziet er als volgt uit.

 
De totale grondexploitatieportefeuille verwacht de komende jaren (2021 – 2028) voor bijna 4.150 woningen grond uit te geven, waarvan 736 voor sociale woningbouw en 490 voor overig goedkoop. Het merendeel (93%) van de nog uit te geven grond is voor appartementen. Aan het relatief lage percentage sociaal liggen de uitgangspunten van de oorspronkelijk vastgestelde plannen ten grondslag. Bij nieuwe plannen, zowel die van de gemeente als die van particuliere ontwikkelaars in de prioritaire gebieden, is 30% vereist. Met het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw (RIS307299 Prestatieafspraken 2021 met woningcorporaties en Huurdersorganisaties) is het de inzet om met nieuwe toekomstige gemeentelijke grondexploitaties en actief grondbeleid het aandeel sociale woningen toe te laten nemen.

In de grondexploitaties van de verbonden partijen OCWV en Vroondaal, wordt nog grond uitgegeven voor de bouw van een kleine 1.150 woningen.

In onderstaande tabel is het niet-woningbouw programma weergegeven in de gemeentelijke grondexploitaties en verbonden partijen (gezamenlijk). Dit bestaat grotendeels uit grond voor bedrijven en commercieel vastgoed (inclusief parkeren).

Het merendeel van dit programma bestaat uit het programma bedrijven binnen de grondexploitatie van de gemeenschappelijke regeling Harnaschpolder (15,3 ha aan kavels). En in het IPP is nog 2,2 ha grond beschikbaar. Ruim 90% van het nog uit te geven programma wordt naar verwachting in de periode 2021–2023 uitgegeven. Net als bij woningbouw, is te zien dat op korte termijn daarmee de realisatie sterk terugloopt.

In de MPG 2021 wordt verder ingegaan op het te realiseren vastgoedprogramma in de grondexploitaties.

Faciliterend Grondbeleid

De gemeente voert bij faciliterend grondbeleid zelf geen grondexploitatie. De gemeente bevordert particuliere initiatieven en neemt waar mogelijk (planologische) belemmeringen weg en ondersteunt, door begeleiding, de realisatie. Eventueel stimuleert de gemeente private investeringen door te investeren in publieke voorzieningen, zoals infrastructuur en openbare buitenruimte.

De kosten die de gemeente maakt voor initiatieven die niet binnen het geldende bestemmingsplan passen, worden zoals wettelijk voorgeschreven verhaald via een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan. Gemeentelijke (plan)kosten bij initiatieven die wel passen binnen de planologische kaders/bestemmingsplan worden via de leges verhaald.

In die gevallen waar een initiatiefnemer een globaal maar integraal advies wil krijgen kan deze zijn plan voorleggen aan het Haags Initiatieven Team. Wanneer initiatiefnemers een op hun locatie toegespitst advies willen kan de gemeente tegen vergoeding een Planuitwerkingskader (PUK) opstellen. In een PUK worden voorwaarden gesteld waarbinnen de plannen nader uitgewerkt dienen te worden. De initiatiefnemer kan vervolgens een omgevingsvergunning aanvragen, eventueel in combinatie met een planologische wijziging.

Anterieure overeenkomsten en exploitatieplannen

Wanneer de gemeente door een planologische wijziging (bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan) een nieuwbouwplan mogelijk maakt van een initiatiefnemer op diens eigen grond is de gemeente op basis van afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de kosten die zij maakt voor het bouwplan te verhalen op de initiatiefnemer. Het gaat dan bijvoorbeeld over plankosten of bouwrijp maken en inrichten van de openbare ruimte, zoals die ook voorkomen in gemeentelijke grondexploitaties. Het verhalen van de kosten moet verzekerd zijn voordat de planologische wijziging in werking treedt. De gemeente kiest hierbij primair voor het sluiten van een anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer. Lukt het sluiten van een anterieure overeenkomst niet (tijdig), dan zullen de gemeentelijke kosten via een exploitatieplan (artikel 6.12, lid 1 Wro) verhaald worden op de initiatiefnemer(s). Als de gemeentelijke kosten toch niet volledig kunnen worden verhaald, dekt de reserve Voorfinanciering Actief en Faciliterend Grondbeleid het tekort.

Omgevingswet

In de Omgevingswet, die naar verwachting per 1 juli 2022 in werking treedt, staat het omgevingsplan centraal. Dit is een nieuw instrument dat op den duur het bestemmingsplan zal gaan vervangen. In het omgevingsplan wordt ook het kostenverhaal opgenomen.

Bij wijze van pilot is het omgevingsplan Binckhorst (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) begin 2019 in werking getreden. Hierin is het kostenverhaal in een Beleidsregel Kostenverhaal als bijlage van het Omgevingsplan Binckhorst geregeld en maakt het deel uit van het vergunningentraject. Een anterieure overeenkomst wordt niet toegepast. De Beleidsregel Kostenverhaal geeft vooraf inzicht in de bijdrage. De bijdragen worden toegevoegd aan de Reserve Binckhorst, van waaruit vooral investeringsprojecten openbare ruimte worden gedekt.

Samenwerking met derden, verbonden partij

Naast de uitgifte van gemeentegrond en het faciliteren van particuliere plannen op grond van derden, werkt de gemeente ook samen met private partijen of andere publieke partijen, waarbij de gemeente met deze partij(en) afspraken maakt over het programma en het delen van regie en risico. Met private partijen kunnen diverse contractvormen gesloten worden. Samenwerken met publieke partijen vindt zijn basis in de Wet gemeenschappelijke regelingen (WGR). Over deze zogenaamde verbonden partijen wordt separaat gerapporteerd in de paragraaf Verbonden partijen.

De gemeente neemt deel in vier verbonden partijen met grondexploitaties: Bedrijvenschap Harnaschpolder (HP), Industrieschap Plaspoelpolder (IPP), Vroondaal en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV). Voor deze verbonden partijen (met gezamenlijke grondexploitaties) raamt de gemeente haar eigen financiële risico’s. Als deze niet gedekt kunnen worden vanuit een verwacht positief eindresultaat moet dit risicoaandeel worden opgevangen door de Reserve Grondbedrijf.